关于对市十四届人大六次会议第043号建议的答复

济建文〔2021〕7号签发人：刘万玉

办理结果：B

赵寒冬、卢凯、李文忠、李艳平、张秀娥、张莉、常丽丽等代表：

您们提出的关于“加强我市小区物业管理”的建议已收悉，现将办理情况答复如下：

一、正确认识业主大会制度，依法成立业主大会和选举业主委员会

（一）业主大会和业主委员会成立阶段的有关法律法规、规章简介和变化

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

1.住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（2010年1月1日起施行）规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

2.《河南省物业管理条例》（2018年1月1日起施行）规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

3.《河南省业主大会和业主委员会指导规则》（2018年9月起施行）对《河南省物业管理条例》中“业主、业主大会及业主委员会”一章做了进一步的细化和明确。

4.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）规定：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

由以上可以看出，国家和各级政府、机关始终支持和鼓励成立业主大会，维护广大业主的合法权利。成立业主大会的条件不断降低，流程更加明细，政府部门的指导监督责任进一步夯实，投票表决难的问题正在稳步解决。

（二）努力推进业主大会和业主委员会成立工作

1.夯实明确责任主体。《河南省物业管理条例》规定：街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

2.加强工作人员培训。全市各街道办（乡镇）物业管理工作人员配备完整，每年至少进行1次全员培训。

3.正面引导加大宣传。除了线上宣传之外，我局每年还会开展至少2次物业管理政策法规的线下宣传活动。在日常调解物业管理纠纷过程中，我们的工作人员也会鼓励和引导业主通过成立业主大会等途径，依法维护自身权益。

二、建立物业管理区域信息公示制度，实施明码标价服务，提供质价相符物业服务，保障广大业主合法权益

根据国家发改委2014年12月17日下发的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格﹝2014﹞2755号），当前全国范围内物业费和停车费已实行市场调节价。为规范物业企业明码标价，实现物业服务质价相符。拟采取以下措施：

一是小区由各街道办事处、社区居委会指导辖区内业主大会确定物业项目的服务内容、标准以及物业服务收费方案，经业主大会和物业服务协商议事通过的，可引入物业企业按设定服务标准和物业服务价格为广大业主提供服务。未成立业主大会的，我局将按照《河南省物业管理条例》要求，积极配合并指导街道办事处成立辖区物业项目业主大会。二是对物业企业已进驻小区切实加强企业监督管理。明文规定要求各物业企业在所承接管理物业项目、物业管理区域内的主出入口、公共活动场所、客服中心或其他显著位置设置悬挂公示栏，公示建设单位和物业服务内容、服务标准、相关信息，专营单位（供水、供电、供热、有线电视等）联系方式、职能部门职责及联系方式等信息，确保业主知情，方便业主反映投诉。三是加强物业行业监督检查。联合发改、等部门通过开展价格专项检查、“双随机、一公开”业内检查，开展物业企业评星定级、创优等各种方式，引导各物业企业自觉遵守约定，诚信经营，为广大业主提供优质服务。

三、深化落实省内物业行业政策规定，切实加强住宅专项维修资金管理，发挥房屋“养老金”作用

一是出台地方规范性文件，为规范维修资金运作管理建立政策依据。根据《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》，起草制定符合示范区市情的维修资金监管制度。通过开展考察调研，学习外地先进经验，广泛争取物业企业、广大业主意见，重新梳理维修资金归集、监管、使用、补缴各项流程，科学制定符合我市实际的维修资金管理制度，切实加强各环节运作监管。二是突出管理重点，建立维修资金多方参与的运作机制。积极推行资金使用要件备案制。即将业主代表意见、维修项目斟察、图片资料、维修项目清单、维修项目的监管责任主体、资金使用预算申报资料、施工方案等资料，作为资金使用必备的备案要件，从源头预防维修资金风险。规范维修资金使用备案流程。在房屋专项维修资金使用要件形成的基础上，明确申报资金使用的责任主体，设置项目资金拨付初审、复核、备案等流程规定，将资金的使用决策及监督权交由业主大会负责，并由业主委员会以公示的方式告知全体业主，建立和完善维修资金使用拨付流程。三是强化业主监督，大力推行维修资金部门、企业、业主三方共管的公开透明监管机制。按季度、按年公示各物业项目维修资金账户收支情况。一方面自觉接受广大业主监督，另一方面，便于宣讲政策，公开告知业主续交维修资金。

四、持续开展星级评定，提升企业服务质量

充分发挥优秀物业管理项目示范带动作用，引领全市物业行业健康发展，服务质量不断提升。相继下发了《关于开展物业服务企业星级评定活动的通知》（济管建函〔2020〕44号）、《关于开展物业管理居民小区星级评定活动的通知》（济管建函〔2020〕45号），邀请各街道办事处、社区、业主集体参与，采取企业申报、线上线下公选、职能部门审核的方式，对全市物业企业、物业项目实施星级评定，对物业企业实施5星等级评定，物业项目实施“金、银、铜”3星和谐小区评选。引导物业企业提升标准，规范服务，展示形象，争创一流。

感谢您们对我市住房和城乡建设事业的关心支持。

2021年7月27日

联系单位及电话：济源市房地产管理局 0391-6936620

联系人：张冠军

抄送：市人大选工委（代表人数另加20份）、市政府办公室1份、

督查局1份。

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