国新办10月17日促进房地产市场
平稳健康发展新闻发布会有关情况
（根据实录整理）
党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。9月29日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。住房城乡建设部会同财政部等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”——四个取消、四个降低、两个增加，推动市场止跌回稳。
四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
一、建立城市房地产融资协调机制，加大“白名单”项目贷款投放力度
第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。目前，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。审核方面，按照，继续保留；备案方面，房地产项目公司可同银行协商，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。
第二，进入“白名单”的项目，做到“应贷尽贷”。指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。
第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以将全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。
二、因城施策调整住房限购措施，引导大中小城市和小城镇协调发展
第一，灵活调整住房限购政策。从去年开始，中央政府已经充分赋予各个城市房地产调控自主权，城市政府根据城市的经济社会发展和房地产现状自主决策。今年9月底又继续调整了北京、上海、广州、深圳的住房限购措施，北京、上海“放宽了限购的条件”，广州“全面取消”，深圳“部分区域取消”，充分体现了各城市因城施策、自主决策、一城一策。
第二，理性看待“虹吸效应”。从规律上看，“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会产生不同影响。在我国城镇化进程中，中国政府注重引导大中小城市和小城镇协调发展，房地产市场因城施策，也是防止房地产领域“虹吸效应”负面作用的一种制度安排。
三、新增实施100万套城中村和危旧房改造
第一，城中村和危旧房改造的优势。一是货币化安置可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求；二是可以直接搬入新居，不必像建设安置房需等十几个月的过渡期；三是可以消除城市安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；四是在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，有利于消化存量商品房。
第二，改造项目选择标准。一是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。二是项目的两个方案比较成熟，一个是征收安置方案做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。
第三，五大政策支持改造项目顺利推进。一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
四、用好专项债收储土地和收购存量商品房政策，促进房地产市场平稳健康发展
专项债收储土地和收购存量商品房这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是落实党的二十届三中全会决策部署，扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。
第一，专项债用于土地储备方面。主要是支持各地结合实际情况，与存量土地业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。
第二，收购存量商品房用作保障性住房方面。主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。该政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。
五、扎实推进保障性住房建设，持续解决群众住房问题
关于解决群众住房问题，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。其中保障以政府为主，再通过市场来满足群众多样化改善性住房需求。政府通过新建或购买符合条件的商品房等方式筹集房源用作保障房，以租赁或购买的方式保障群众基本住房需求。关于租赁的方式，对于新市民、青年人，大力发展保障性租赁住房和公租房，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让新市民、青年人进得来、留得下、住得安、能成业；对于城市低收入住房困难家庭，各级政府都高度重视，实施公租房保障，通过实物租赁或货币化补贴等方式，确保低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。关于购买的方式，对于有一定经济能力，虽然暂时买商品房还有困难，但是可以购买保障性住房，主要是以需定建、以需定购。此外，在实际工作中，应考虑新的形势变化，为适应生育二孩及以上家庭的需要，结合地方实际，适度增加保障性住房面积。
六、一揽子房地产金融举措加速落地，推动构建房地产发展新模式
第一，降低存量房贷利率。房贷利率事关千家万户，降低存量房贷利率是落实党中央决策部署、站稳金融工作人民立场、惠及民生的具体举措。工作进展情况，9月29日，人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，人民银行指导市场利率定价自律机制发布自律倡议，各商业银行相继发布公告。10月12日，主要商业银行发布操作细则，存量房贷调整总体预计将在10月31日前全部完成。具体办理流程，对浮动利率房贷，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整，这部分存量房贷占九成以上；对固定利率房贷，借款人可以通过商业银行的网上银行、手机银行办理，无需到银行网点；对从中小银行获得房贷的，由于部分中小银行的网络尚不完备，可能需要借款人到银行网点办理。调整后房贷利率降幅，房贷利率是由贷款市场报价利率和加点幅度构成，本次调整的是加点幅度，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。例如，北京前期首套房贷利率最低加点是55个基点，此次将最低加点降至-30个基点，那就意味着房贷利率降幅达到了85个基点。调整后节省房贷支出，预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。具体到个人、家庭，根据商业银行测算，再以北京举例，在北京购房，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，那么100万元、25年期的等额本息房贷每个月就可少付月供469元，总共节省利息支出超过14万元。
第二，统一房贷最低首付比例至15%。9月24日政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%，以更好地支持刚性和改善性住房需求。
第三，延长两项房地产金融政策期限。9月29日，人民银行、金融监管总局联合发布调整通知。一是调整2022年11月的“金融16条”，将规定“对于未来半年内到期的房企开发贷款、信托贷款等，允许展期一年，并可不调整贷款分类”的期限由2024年底延期至2026年底。二是调整2024年1月的经营性物业贷款管理通知，将规定“对规范经营、发展前景良好的房企，全国性商业银行发放的经营性物业贷款，可用于偿还企业及集团的房地产相关贷款和债券”的期限由2024年底也延期至2026年底。
第四，优化保障性住房再贷款政策。保障性住房再贷款是一项结构性货币政策工具。5月17日，人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，激励银行发放商业贷款，支持收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。9月24日，根据前期的实践需要，为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，对该政策继续完善，将人民银行提供的再贷款资金比例由原来的60%提高到100%，从而进一步支持提高收购存量商品房的意愿，加快推动房地产市场去库存。9月29日，人民银行已正式发布通知，商业银行将于10月起申请再贷款。
第五，支持收购房企存量土地。人民银行会同有关部门正抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业的现金流，人民银行提供必要的专项再贷款支持。
第六，增强融资工具适配性。房地产融资工具众多，从银行来讲，有开发贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款等；此外还有债券投资，比如金融机构可以投资房地产企业发行的债券，保险公司也可以用保险资金进行股权投资。融资渠道和融资工具多种多样，不同的融资工具针对不同需求，要把不同融资工具的独特优势发挥出来，就需打好房地产各项融资工具的“组合拳”，形成集成规模效应，增强精准适配性。根据不同房地产企业和房地产项目，在不同阶段的融资需求量身定制个人专属金融产品，提高融资支持的精准性、及时性和有效性。
第七，提供特金融服务。充分发挥金融机构在信息和财务管理方面的专业优势，帮助房地产企业和房地产项目，提供财务顾问咨询、方案设计等特色金融服务，帮助房企和房地产项目公司加强资产负债管理，提高财务稳健性和可持续性。
七、多路径推动盘活存量闲置土地
通过收回收购土地盘活存量，能够起到三方面的作用：一是减少市场存量土地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，稳定市场预期。二是增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。三是收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。
盘活存量土地的三大路径。一是支持地方政府收回收购闲置存量土地。优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券资金，通过设立收购存量土地专项借款，中国人民银行提供专项再贷款支持，为地方政府提供资金支持。二是鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，来缓解企业资金压力。三是促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。
八、推动“好房子”建设满足人民群众住房新期待
我国住房发展已经进入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”。人民群众对住房的功能、质量都有了新期待。“好房子”的四个特征：第一，绿色。让人们住在房子里能够舒心健康。第二，低碳。房子的全生命周期过程中既为居民省钱又为社会节能。第三，智能。通过现代化技术和数字方式让居民更方便。第四，安全。要让居民住得安心和放心。
推动“好房子”建设，一是抓样板、立标准、建体系、强科技，最重要的是将新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术，以及一些新产品、新材料、新工艺，能够应用到房屋建设中，推动建设不同面积、不同价位的“好房子”。
二是要把保障性住房建设成“好房子”，政府工程、民心工程一定要带头。三是要下力气，结合城市更新，想办法把老房子也能改造成“好房子”。
九、优化税收政策推动“取消普通住宅和非普通住宅标准”政策落地
现行税收优惠政策主要包括增值税和土地增值税。在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税；在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税；按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。
近期，财政部正在对上述相关税收政策做进一步的调整，总的考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。
十、打好“组合拳”有力推进保交房攻坚战
住建部会同有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，形成合力打好“组合拳”，成立工作专班，与金融监管、发改、财政、自然资源、审计、公安、法院、银行等部门和单位一起，主要抓两手，一手抓“白名单”，解决好项目建设资金问题，一手抓建设交付进度，压实地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”，分类推进，早日交付。对正常经营的项目，按照市场化、法治化原则推进；对资不抵债的项目，按照法治化、市场化原则，加快破产重整或清算，切实维护好购房人的合法权益；对违法违规、坑害群众利益的，坚决查处，决不能让他们“金蝉脱壳”、蒙混过关。
住建部和金融监管总局会同有关部门和单位，强化信贷、土地、司法等措施联动，紧紧围绕交付目标，继续狠抓各项工作落实。一是抓进度。通过全国保交房信息系统，对每一套交付任务都做到建档立卡，交付一套、销号一套。二是抓质量。把保交房项目作为加强房屋质量监管的重点，既要把房子建成，又要把房子建好，把验收合格的房子交到购房人手上。三是抓协调。用好国家、省、市三级专班联动机制，协调解决项目跨区域的资金抽逃、涉法涉诉、资产处置等方面的困难和问题。
